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资金饥渴 长租公寓赴美上市背后的“生存之道”

时间:2020-03-15

美国渴望资本的长期租赁公寓上市背后的“生活方式”。

本报记者/郭刘上海报道

近年来,长租公寓在一二线城市迅速扩张,但也频频陷入“破产”风波。日前,杭州钟铉房地产因资金链断裂再次停止运营,借据总额达到2000万元。事实上,据记者《中国经营报》的不完全统计,今年以来,全国已有20多位家长与公寓租赁公司发生“事故”。

在资金紧张的情况下,自由、轻客和蛋壳三大公寓租赁服务提供商也在积极寻找机会“回流”市场。11月5日,长期租赁公寓服务提供商轻客公寓(Qingke公寓)宣布在纳斯达克全球市场上市,股票代码为“QK”。到目前为止,“长租第一股”为每股14.94美元,市值约7.09亿美元。短短20天,市值蒸发了1亿多美元。

与此同时,另一家长期租赁公寓服务提供商蛋壳公寓(蛋壳公寓)密切跟踪这些年轻客户,并向美国证券交易委员会(SEC)提交了一份F-1招股说明书,该招股说明书预计将在纽约证券交易所上市,交易代码为“DNK”。然而,在IPO近一个月后,该公司尚未成功上市。

《中国经营报》记者注意到,在急于上市和屡次破产的背后,是长期租赁公寓服务提供商的巨额亏损带来的财务压力。根据招股说明书,在2019年6月之前的9个月里,清科公寓的资产负债率达到了132.83%,达到了“资不抵债”。今年前九个月,蛋壳也遭受了25.16亿元的净亏损。

许多接受采访的专家表示,长期公寓主要是分布式的,类似于由第三方主持的“主要房东”模式,并涉及租赁贷款等金融创新。客观地说,业务更复杂,产业链更长。由于目前很难盈利,如果一个环节出了问题,导致资金链出现问题,很容易“炸雷”。

关于业绩和企业发展问题,记者打电话给蛋壳公寓并写信。相关负责人表示:“目前,具体信息无法对外披露。相关问题已移交给相关部门。”

标题企业奔向市场

目前,蛋壳公寓在北京、深圳、上海和杭州等13个城市经营着40多万套房子。“规模”的快速扩张也带来了收入的翻番。根据招股说明书,2017年、2018年和2019年前三季度,蛋壳公寓的收入分别为6.6亿元、26.8亿元和50亿元。其中,2019年第三季度,单季度就超过20亿元,同比增长近160%。蛋壳公寓坦言:“其收入主要包括向租户收取的租金和相关服务费。”

从城市分布的角度来看,在2017年底,蛋壳依然占据了华北和华南等一线城市近90%的公寓,但这一比例正在逐渐下降。截至2019年9月底,一线城市的公寓比例接近50%,杭州、南京和苏州等二线城市正逐渐开始“寻衅滋事”。

中南财经政法大学数字经济研究所执行主任潘和林表示,长期公寓的兴起部分是由于2016年后房价飙升导致的住房需求不满足和住房矛盾突出。另一方面,在国家“租购并举”的大力支持下,各地也大力推出了针对长期租赁公寓的优惠政策、相关立法和配套制度建设。与此同时,住房市场已经从增量住房转变为存量住房。长期租赁公寓有助于企业品牌建设、产品增值和业务能力提升。

然而,损失问题仍然很严重。相关数据显示,2017年和2018年蛋壳公寓的净亏损分别为2.72亿元和13.70亿元,尤其是今年前三季度,净亏损甚至达到25.16亿元。茄子

如何解决利润问题是上市后“绿色顾客”的一个重要问题。潘和林认为,盈利困难主要是由于我国长期公寓经营模式相对单一,除了租金和公用事业外没有其他收入。此外,租金回收期长,考虑到公寓的正常运营和维护成本,企业利润空间很小。

“如果你想突破利润的限制,你仍然需要围绕公寓建立一个经济生态圈。”他说,如购物、餐饮、娱乐、清洁、培训等配套服务,这种“公寓服务”模式可以帮助长期租赁公寓摆脱传统的经营模式,扩大业务范围,扩大利润率。

yi ju研究院智库中心的研究主任严跃进建议,长期租赁公寓应该定位为过渡性的,应该为刚走出校园的年轻人创造更多的产品线,迎合年轻人在装修风格和服务方面的偏好。25岁的罗文(化名)来自广西,在长期公寓领域已经被视为“老人”。2016年,他来到上海从事房地产中介工作。一年后,长期公寓开始兴起,他搬到了蛋壳公寓。

“我的日常工作是根据顾客的要求选择房子,然后带顾客参观房子。”罗文告诉记者,平均每个月大约可以完成20个订单,大约70%的客户会选择"租赁贷款"的分期付款方式。

数据也证实了这种说法。根据招股书,大多数蛋壳公寓的租户通过“租赁贷款”方式支付租金。在2017年、2018年和2019年的前9个月,使用“租赁贷款”模式的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.7%。蛋壳公寓表示,这一比例的急剧下降主要是由于该公司加强了与信誉更好的金融机构的合作,这些机构有更严格的信用评估程序。

此外,“租赁贷款”已经成为蛋壳公寓的重要资金来源。根据招股说明书,蛋壳公寓的主要资金来源包括来自金融机构的预付租金融资和来自租户的预付租金,即“租赁贷款”。报告期内,金融机构分别预付9.38亿元、2.13亿元和31.06亿元,租户预付1.06亿元、2.8亿元和7.94亿元。

据罗文称,蛋壳公寓目前为客户提供60%的分期租金折扣,并免除租户分期付款的利息。此外,有些房子还可以享受签订一年合同的好处,第一个月租金的50%和两个月的现金返还。“租我们房子的大多数人都是刚到上海的年轻人,当他们出来分担房租时,钱是不够的。一对一的分期付款方式仍然很有吸引力。”

“蛋壳分级非常可靠。”Rowan告诉记者,蛋壳只有腾讯的伟众银行作为分期付款平台。“不管规模或资质如何,蛋壳和腾讯都能经受住考验。与其他品牌不同,要么合作平台太多,要么合作平台太小,不足以“炸雷”。

在招股说明书中,清科公寓还表示,该公司与11家金融机构合作,提供分期租赁贷款。租户可以向合作组织申请分期租赁贷款,提前支付一定租赁期的租金,并享受相应的折扣。在租赁开始时,用户可以支付长达24个月的租金,并且批准的贷款收入到清科公寓账户。清科公寓应向金融机构合伙人支付租赁分期贷款的月利息,并提供担保。

此外,清科公寓还可以提供额外的信用增级服务,即以存款的形式向相关金融机构提供贷款,一般不超过贷款余额的5%,以便租户偿还贷款。租赁终止时,公司将协调一次性偿还未偿还的分期租赁贷款。清科公寓表示,分期付款租赁贷款的收益帮助该公司为新公寓的翻修提供了资本支出。

相关数据显示,47.3%的绿色租户将在2010年到期前终止租赁

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